一、修订背景

我市现行的城区基准地价是2020年2月1日经市政府批准公布实施的，到2024年已满三年。根据国家有关规定，需开展新一轮基准地价更新。按照上级安排，自2022年8月以来我市启动新一轮土地级别调整和基准地价更新工作。通过资料调查和内业处理、成果论证等形成了初步成果，2023年11月通过省自然资源厅组织的专家验收，2023年12月调整成果经市政府研究通过，2024年3月1日起正式公布实施。

二、决策依据

1.《中华人民共和国土地管理法》；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3.《中华人民共和国资产评估法》；

4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

5.《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》；

6.《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）；

7.《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发〔2001〕174号）；

8.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；

9.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

10.《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-2007）；

11.《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》；

12.山东省人民政府《关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（鲁政发〔2006〕5号）；

13.山东省自然资源厅《关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（鲁自然资字〔2022〕75号）。

三、起草过程

（一）成果形成。2022年9月通过公开招标方式确定技术承担单位。通过搜集国土空间规划、各类专项规划和各类经济发展统计数据、地价成交数据、房屋交易数据等资料及外业调查、内业数据整理，调整了土地级别，测算了各用途地价，绘制了相应图件，编制完成修正体系，形成成果资料。2023年7月6日在全局范围内征求意见，根据相关科室、单位意见做了进一步修改完善。

（二）征求意见及采纳。2023年8月9日将《潍坊市城区土地级别调整和基准地价更新初步成果》发至市财政局、市发改委、市住建局等部门及各区政府（开发区管委会），征求其意见，均未提出意见。2023年9月26日至10月11日，在政府网站、部门网站向社会征求《潍坊市城区土地级别调整和基准地价更新初步成果》意见。

（三）听证情况。2023年9月19日，按照《自然资源听证规定》相关要求，我局于2023年9月19日组织召开了由企业及部分区政府、市直有关部门负责同志参加的听证会，对本轮基准地价更新初步成果进行了听证。

（四）集体研究情况。2023年9月8日向局党组会汇报基准地价更新情况，11月1日通过省自然资源厅组织的专家验收，11月2日向市城建会商会汇报相关情况，并根据会商会要求进行了适当调整。

四、主要修订内容

（一）范围更新。本轮更新范围为490平方公里，涵盖奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区及高新区、综合保税区、经济区，北至济青高速铁路-规划兴安路，东至东外环-朝阳路，南至南外环-央赣路，西至双拥路-浮烟山路。

（二）级别更新。总体呈现高级别范围扩大、低级别范围缩小的趋势，商业用地按照规程由4个级别调整为5个级别17个片区，住宅用地保持4个级别21个片区，工业用地保持5个级别，公服用地保持4个级别。

（三）地价更新。商服用地总体下降，住宅用地稳中有涨，工业用地普遍上涨，公服用地保持不变。我市商业用房去化周期较长，去库存压力较大，同时受电商冲击影响，实体门店换手率高，商业用地需求不高等因素影响，商业用地各级别基准地价平均降低3%；根据近年来房地产市场发展形势，调整后住宅用地各级别基准地价均上涨，平均涨幅6%；调整后工业用地各级别基准地价平均上涨约2万元/亩。

五、重要举措

一是做好信息公开。宣传成果，在政府网站、部门门户网站公开发布新一轮基准地价成果表和图件。

二是编制基准地价应用手册，分发至市直相关部门、市区各直属（开发区）分局、评估机构等，便于查询使用。

三是加强成果应用。在政府出让土地、地价评估中充分发挥基准地价参考作用，为土地供应及土地收储提供价格参考，为政府调控土地市场提供数据支撑。