为加强城市商品房预售管理，保障交易双方当事人合法权益，促进房地产市场健康稳定发展，根据有关法律法规和政策规定，结合我市实际，2022年7月1日，修订印发《潍坊市城市商品房预售管理办法》（潍政发〔2022〕5号，以下简称《办法》），解读如下。

一、出台背景

2021年12月3日，省人大常委会修正《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》，删除了开发经营权证明、房地产开发项目竣工综合验收备案内容。

2022年1月26日，住建部、人民银行、银保监会印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号文）（以下简称“三部委意见”），提出招标监管银行、合理确定监管额度、保障资金专款专用等9项意见措施。

鉴于上位法已修正，国家出台新政策，为抓好贯彻落实，对原《潍坊市城市商品房预售管理办法》（潍政发〔2021〕5号）进行修订，进一步完善商品房预售管理政策措施。

二、起草过程

2022年1月份启动修订工作。期间，分别在市区召开三次座谈会讨论。2022年3月14日通过潍坊市住房和城乡建设局网站向社会征求意见，同时向市发改委、公安局、自然资源和规划局、审批服务局、市场监管局、税务局、中国人民银行潍坊支行、银保监局、住房公积金管理中心等部门和各县市区意见征求意见。根据各方反馈意见，经多次修改形成本《办法》。

三、修订的主要内容

《办法》共四章51条。修订完善的主要内容如下：

（一）关于商品房概念表述。根据《山东省商品房销售条例》规定，规范表述为：商品房是指由房地产开发企业在城市、县城、镇规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，向社会公开销售的房屋及其附属设施。

（二）关于工作职责分工。根据《山东省商品房销售条例》规定，明确市、县市区业务职责，进一步理顺市区业务关系。《办法》规定：市住房和城乡建设行政主管部门负责指导全市商品房预售管理工作。各县市区商品房销售管理部门负责本行政区域内商品房预售管理工作。

（三）关于预售许可权限下放。根据《山东省商品房销售条例》“应当向设区的市、县（市、区）商品房销售管理部门申请预售许可”有关规定，结合资金监管事项已下放区级实际，按照“责权一致”原则，将市级预售许可权限下放至四区。《办法》规定：开发企业进行商品房预售，应当向当地行政审批服务部门提出申请，取得商品房预售许可证明。

（四）关于预售资金监管终止期限。根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》，删除房地产开发项目竣工综合验收规定，对应调整了预售资金监管的终止期限。《办法》规定：商品房预售资金监管期限自商品房项目核发商品房预售许可证明开始，至商品房项目取得商品房现售备案证止。

（五）关于预售资金监管银行。落实三部委意见，监管银行由全面准入调整为公开招标，提升监管银行服务质效。《办法》规定：商品房预售资金监管银行应通过公开招标方式确定。

（六）关于住宅商品房计价。按照《山东省商品房销售条例》规定，对商品住宅推行套内面积或按套计价。《办法》规定：销售住宅商品房，按照套内建筑面积或者按套计价结算，当事人另有约定的除外。按照套内建筑面积或者按套计价的，商品房买卖合同中载明的套内建筑面积与交付使用面积误差，在国家规定的施工误差和面积测量误差以内的，商品房总价款不变。按照建筑面积计价的，当事人应当在预售合同中载明合同约定面积与交付使用面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按照国家规定处理。

（七）关于住宅维修资金交存。按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》规定，增加“可从监管的预售资金中划转”条款。《办法》规定：买受人应当按照国家和省市有关规定，在办理商品住宅交付手续前，一次性足额交存首期住宅专项维修资金。未按规定交存的，开发企业不得向买受人交付商品住宅。截至竣工交付尚未售出的商品住宅，由开发企业交存首期维修资金，可从监管的预售资金中划转。

（八）关于违法违规行为处罚。针对利用格式条款侵害购房户利益，新增附则条款，进一步明确开发企业责任，依法依规严肃处理。《办法》规定：开发企业或商品房承销机构在销售商品房过程中，与消费者采用格式条款订立合同，存在格式条款中免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利等违法违规行为的，由市场监督管理部门根据《合同违法行为监督处理办法》等法律、法规和规章规定予以处理。

（九）关于进一步优化流程。根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》，删除了房地产开发经营权证相关规定。进一步优化流程，提出优化信息系统，推行电子合同及网签即时备案，实现“全程网办、自动审核、不见面办理”，减少工作环节，提升监管服务能力。

（十）关于本《办法》实施时限。本《办法》自2022年8月1日起执行，有效期至2025年7月31日。《潍坊市城市商品房预售管理办法》（潍政发〔2021〕5号）同时废止。