一、文件制定背景
近年来，潍坊市房地产市场格局发生显著变化，商业地产与住宅地产的供需关系失衡问题逐渐凸显。一方面，商业用房库存持续积压，去化周期不断拉长，部分区域商业项目空置率居高不下，企业资金周转面临困境；另一方面，随着城市化进程加速和居民生活水平提升，刚性和改善性住房需求日益增长，对高品质住宅的渴望愈发强烈。在此背景下，为促进房地产市场的健康、稳定发展，2023年，市住建局联合我局、市财政局等印发了《关于进一步促进房地产市场健康发展的十条措施》（潍建发〔2023〕5号），为做好“科学确定商住比”配套实施工作，我局学习借鉴外地先进经验，牵头联合六部门印发《潍坊市在建房地产项目调整商住比例实施细则（试行）》，明确了相关工作职责和工作流程，有效期至2024年12月31日，现该文件已到期。为继续做好《十条措施》关于“科学确定商住比”的配套实施，支持房地产企业优化项目规划，促进房地产市场健康发展，拟对该文件修改调整后公开发布实施。
二、起草依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》：对土地的所有权和使用权、土地利用总体规划、建设用地等方面做出了规定。房地产项目的土地使用性质和商住比例调整，需遵循土地管理法的规定，以合理利用土地资源，保护耕地，维护土地市场秩序。
（2）《中华人民共和国城乡规划法》：该法规定了城乡规划的制定、实施、修改等内容，为城市规划管理提供了基本法律依据。在建房地产项目调整商住比例涉及到规划条件的变更，需要依据城乡规划法的相关规定，确保调整行为符合法定程序和要求，保障城市规划的科学性和权威性。
（3）《协议出让国有土地使用权规定》：对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。
（4）《关于进一步促进房地产市场健康发展的十条措施》（潍建发〔2023〕15号）：这是潍坊市为促进房地产市场健康发展而制定的政策文件，提出了一系列相关措施，为《潍坊市在建房地产项目调整商住比例实施细则》的制定提供了政策方向和指导原则，是实施细则的重要上位文件依据。
三、起草过程
调研论证：通过对《潍坊市在建房地产项目调整商住比例实施细则》的实施前评估，我们认为该政策具有较强的针对性、可行性和潜在效益。它紧密结合了潍坊市房地产市场的实际情况，旨在解决商业地产库存积压和住宅供需结构失衡等问题，促进房地产市场的健康稳定发展。文件的实施，有助于商业地产与住宅地产协调发展，实施后将对开发企业、购房者、房地产市场和城市发展产生积极影响，有助于优化资源配置、促进供需平衡、提升居民生活品质和推动城市经济发展。
征求意见及采纳情况：《细则》拟定后，先后征求了各县市区（市属开发区）自然资源和规划局（分局），局机关各科室、各直属事业单位，市财政局、住建局、教育局、民政局、卫健委、审批服务局等6个市直部门、社会群众等的意见建议，并根据反馈意见进行了相应修改完善。共收集意见建议12条，采纳8条，未采纳4条。
合法性审查：一是主体和权限方面。为贯彻市住建局等十二部门联合印发的《关于进一步促进房地产市场健康发展的十条措施》文件精神，进一步明确在建房地产项目调整商住比例相关工作职责和工作流程，潍坊市自然资源和规划局有权制订该《细则》，主体和权限合法。《细则》中涉及其他多个部门的职责权限，与相关部门联合发文。二是程序方面。文件形成后，征求了各个县市区自然资源和规划局（分局）的意见，以及市财政局、住建局、教育局、民政局、卫健委、审批服务局等部门意见，大多采纳。《细则》起草程序合法。三是内容方面。不违反上位法规定。
公平竞争审查：该政策文件涉及经营者经济活动，按照《国务院关于在市场体系建设中建立公平竞争审查制度的意见》和《公平竞争审查条例》《公平竞争审查制度实施细则》规定的审查程序和标准进行了审查。经审查，该政策文件没有违反公平竞争审查标准的内容。
四、主要内容
文件进一步明确在建房地产项目调整商住比例相关工作职责和工作流程。适用范围为商业比例满足配套要求，容积率大于1.0，符合《十条措施》规定的在建房地产开发项目。申请条件包含土地出让金及税费缴纳情况，销售情况及要求，查封、扣押、监管等情况，建筑物情况。申请材料包含申请材料、土地权属文件、住建部门销售情况、规划情况，政府关于项目调整意见、抵押查封情况及意见、需要编制修建性详细规划方案的，还应当提交修建性详细规划方案等。在建房地产项目申请商住比例调整存在涉及规划条件变更和控制性详细规划修改两种流程，都进行了详细规范。对政府及各部门审查重点及职责进一步明确，厘清责任，促进审批提速。在建房地产项目商住比例调整涉及改变土地用途的，土地使用年限计算规则、地价款缴纳等规定进行规范，指导县市区做好相关工作。
五、文件制定意义
文件紧密结合了潍坊市房地产市场的实际情况，旨在解决商业地产库存积压和住宅供需结构失衡等问题，促进房地产市场的健康稳定发展。文件的实施，一是优化项目规划，对于面临商业去化难题的开发企业而言，调整商住比例为其提供了优化项目规划的契机。企业可以根据市场需求，将部分商业用地转化为住宅用地，提高项目的市场竞争力和销售前景，降低开发风险。二是改善居住品质，随着住宅项目的增加，市场竞争加剧，开发企业为吸引购房者，会更加注重住宅品质的提升，包括房屋质量、户型设计、小区环境、配套设施等方面。购房者有望享受到更高品质的居住环境和物业服务。三是优化资源配置，将闲置或低效利用的商业用地转化为住宅用地，能够提高土地资源的利用效率，实现资源的优化配置。同时，也有助于引导房地产开发企业更加注重市场需求，合理安排开发项目，提高行业整体运营效率。四是促进产业发展，房地产市场的健康发展能够带动相关产业的协同发展，如建筑、建材、装修、家电等行业。商住比例调整为这些产业提供了新的发展机遇，有助于促进产业结构优化升级，推动城市经济的繁荣发展。
六、解读部门及咨询方式
解读单位：潍坊市自然资源和规划局
咨询电话：0536-8521113